以史为鉴爱沙尼亚队主场逼平立陶宛，欧预赛积分榜上升至第五位，可知心痛

　　1998年房改释放了hth华体会官网房地产市场的洪荒之力。

　　过去20年爱沙尼亚队主场逼平立陶宛，欧预赛积分榜上升至第五位，一方面，房地产业迅猛发展成为支柱产业，对国民经济产生了巨大的带动作用。另一方面，房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具，但为何房价越调越涨？

　　北上深一线城市房价排在全球前列。在“房子是用来住的、不是用来炒的”新定位下，本文回顾历次房地产调控的背景、措施、效果，并反思经验教训。

　　1998年，面对亚洲金融风暴冲击，为扩大内需，国家启动房地产市场改革。房改主要目的是刺激住房消费需求，使其成为国民经济的支柱产业。1998-2001年间房地产以价格平稳趋势得到全面发展。

　　背景爱沙尼亚队主场逼平立陶宛，欧预赛积分榜上升至第五位：国外亚洲金融危机，国内市场经济改革

　　1997年亚洲金融危机期间，由于严格的资本账户管制，中国承诺人民币不贬值。但是，东南亚危机对中国的进出口、投资、旅游等都带来了不同程度的影响。为了拉动经济增长，房地产业被确定为重点支持的产业，作为中国经济发展新的增长点。

　　政策：健全市场制度，完善相关措施

　　1998年23号文发布之后，城镇住房制度改革快速推进，鼓励住房消费的政策框架初步形成：实行住房分配货币化政策爱沙尼亚队主场逼平立陶宛，欧预赛积分榜上升至第五位；经营性用地由协议出让转变为招标、拍卖或挂牌方式出让；不同家庭实行不一样的住房供应政策；实行减税政策；政府全面推行住房公积金制度，出台住房信贷。

　　效果：启动住房市场，运行较为平稳

　　改革后房地产投资逐年增加，对中国经济增长贡献维持在15%左右，年均对GDP拉动1.2个百分点。1998年改革达到当初目的，唤醒民众的购房需求，房地产成为国民经济的支柱产业。但是这一时期住房供应结构不合理矛盾突现，以招标、拍卖等方式的土地转让为其后来的高房价问题埋下了隐患。

　　1998年启动住房市场后，房地产出现过热苗头，2002年后房地产宏观调控全面展开，但控制房价过快上涨的目标未能实现。

　　背景：房地产供求显矛盾，价格投资增长过快

　　2003 年国家确立房地产为支柱产业，同年全国房地产开发投资首次突破 1 万亿元，房地产行业出现投资和需求并存的过热现象。

　　政策：加快推进住房市场化，抑制房价过快上涨

　　为了解决房地产价格投资增长过快等问题，相关政策包括明确住房市场化改革方向，强调搞活住房二级市场；加强调控，要求各地加强土地管理、控制房地产开发、控制拆迁规模；加大信贷调控。

　　效果：房价涨幅过大

　　调控后房价投资和供给下降，但房地产价格上涨势头并未控制住，反而加快了上升速度。受“831大限”政策影响，新开工面积增长率下降；2003年受“非典”影响，全国新建商品房价格上涨。

　　2005起中国房地产上涨压力巨大，政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施。但这么多政策之下，2007年频现天价“地王”，稳房价的目标实现并不理想。

　　背景：投资得到控制，价格上涨问题仍突出

　　房地产居住需求和投资需求大量增加。受政府调控影响，虽然城镇房地产投资占全社会固定资产的比重开始下降，但是由于城镇化率的提高，住房需求大量增加。

　　效果：稳房价不理想

　　调控政策中金融成主要手段，限制外资进入，然而稳定房价不是很成功。2005年房地产市场密集的政策让整个行业猝不及防，房价在经过短暂停顿后报复性上涨；受货币政策收紧与国际金融危机的双重影响，2008年销售面积出现下降。

　　国际金融危机爆发，为稳定经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费。推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策，房价大涨。

　　背景：全球经济衰退，国内四万亿投资

　　美国次贷危机及随后的欧债危机迅速向全球蔓延，中国经济也受到冲击。不仅如此，国际金融危机还打击了投资者的信心，国际资本大量撤离。2008年11月5日，国务院常务会议决定在未未2年内投资4万亿元刺激经济。

　　政策：保增长为目的，刺激房地产

　　2008年12月，为应对国际金融危机和国内房地产销量下降的情况，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。地方政府纷纷出台救市措施：积极支持房地产业、加大保障房建设、加大自住型和改善型住房的信贷支持以及调整交易税、减免营业税。

　　效果：销量价格大涨

　　调控后房价空前暴涨，2008年和2009年GDP增长率分别为9.6%和9.2%。保增长目的达到，大量资金流向房地产，房地产市场触底复苏。

　　2010年4月，“史上最严厉的调控”在“两会”之后拉开序幕；同时对“二次房改”的呼声越来越大，要求加大保障房的建设。在土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上，全面祭出限购措施。

　　背景：房地产市场强势复苏

　　2009年中国经济从金融危机中复苏后房价增长过快。2009年12月14日国务院出台“国四条”，以此为标志，房地产调控政策从刺激转向遏制。

　　效果：房价过快上涨势头暂时抑制

　　调控措施接二连三的出台，部分城市开始限购，加大保障房建设。总体房价过快上涨的势头得到暂时抑制，但区域分化明显。房价仍有增长，但增长已放缓，且有进一步放缓的趋势。

　　中国经济进入新常态，在“稳增长”和“去库存”的政策诉求下，出台四轮刺激政策，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免。

　　背景：总量放缓，区域分化

　　2014年中国经济再度面临下行压力，稳增长诉求凸显。经济增速换挡，进入新常态，经济发展方式、结构、体制等也在不断变化。房地产市场步入“总量放缓、区域分化”的第二发展阶段：一二线高房价和三四线高库存并存。

　　政策：放松限购限贷，货币宽松

　　2014-2016年，相关部门推出多项调控政策。截止2014年底，除北上广深，大部分实行限购的城市取消了限购政策。2016年2月，央行再度降准。

　　效果：一二线房价大涨，三四线平稳

　　2014年新政后，房市开始触底回升。值得注意的是，2015-2016年房地产市场出现明显分化，在一二线房价暴涨的同时，三四线房价稳定并持续去库存，体现了“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征。

　　2016年房地产市场呈现“一二线高房价、三四线高库存”的区域分化现象。2015-2016年全国一、二线房价暴涨引来新一轮调控，政策长短结合，短期依靠限购限贷，长期寻求建立长效机制。

　　背景：政策强调防风险

　　2016年随着通胀预期抬头以及一二线房价暴涨，刺激房地产稳增长的阶段性任务完成，同时金融风险凸显，房地产政策开始从刺激转向收紧。

　　政策：短期调控和长效机制

　　2016年7月政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”。2016年国庆前后，房地产调控政策密集出台。自2016年9月，热点城市先后发布新房市调控政策，七天内全国加入调控行列的城市达到19个。2016年12月中央经济工作会议首次提出“长效机制”：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。

　　效果：迅速降温

　　由于重新收紧限购限贷政策，2016年国庆过后，一二线房价和销量迅速降温。房地产调控的长效机制仍有待破题。

　　过去近20年来，房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具，但越调越涨，北上深一线城市房价排在全球前列，其中经验教训值得深思。

　　历次房地产调控的反思

　　第一，现有政策重抑制需求，轻增加供给。如 “提高首付比例”、“限购”、“限贷”等，都是为调整和控制市场需求，但需求的压制是暂时的，刚性需求的存在。所以，这些政策并没有有效的解决房价增长的问题。

　　第二，经常使用行政手段，市场机制不完善。房地产行业需要建立能平衡供需、促使资源有效利用的长效机制。但现有政策多通过行政指令进行调控，政策在实际实施中，很难落到实处。

　　第三，货币超发使得房地产越来越货币金融化，而脱离居住属性和居民收入基本面。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。

　　第四，土地是地方财政的保障，同时也成为了高房价的推手。客观看待过去几十年土地财政为中国城镇化融资的历史贡献，但也要正视地价推高房价、拉大财富差距等负面作用。

　　可持续发展：从短期调控到长效机制

　　第一、住宅投资告别高增长时代。房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险，注重区域差异。

　　第二、必须建立起比较完善的住房法律体系。通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，强化对市场投机性需求和开发商“囤地”、“囤房”等扰乱市场正常秩序行为的法律约束和处置。

　　第三、需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。从国际经验看，首付比例和贷款利率变动对购房者支付能力影响很大。

　　第四、建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长效机制。加快推进一线和热点二线城市低效工业用地转居住用地；加快推进一线和热点二线城市农村集体建设用地入市；完善一二线大都市的城市规划、产业布局和轨道交通，改善出行效率。

　　第五、逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。在符合规划的前提下，允许农村集体经营型建设用地出让、租赁等，增加住宅用地供应主体，提高重点城市土地供给弹性。

　　第六、逐步推动土地财政向房产税的转型。土地财政难以持续，出路在于建立房产税、消费税、个人所得税等地方主体税，这涉及深层次的经济乃至政治改革。

　　新一轮房地产调控的展望

　　2015-2016年在货币放水刺激下，一二线房价暴涨。2016年10月新一轮房地产调控政策出台，销量大幅回调，房价涨幅放缓。

　　本轮房地产调控效果关键看长效机制能否有效建立。

　　由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求，如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想，2017年下半年至2018年房价面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立，尚有转机。

　　一二线城市面临补库存，三四线及以下城市处于政策鼓励去库存。2016年房地产开发投资增速为6.9%。基于历史数据、现实情况及政策，2017年房地产投资增速可能回落至2%-3%左右，二次探底。

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